L’expression anglophone consacrée à la réussite d’un projet immobilier est « location, location and location ». Dans la langue de Molière, l’expression consacrée à la réussite d’une transaction d’achat-vente d’entreprise pourrait être « préparation, préparation et préparation ».
Le processus d’achat-vente d’une entreprise est très souvent ardu, long et coûteux.
Par ailleurs, l’expérience démontre que les entrepreneurs rencontrent souvent les mêmes problématiques légales.
Cet article vise à sensibiliser les entrepreneurs projetant vendre leur entreprise à certaines de ces situations les plus courantes. Ainsi sensibilisés, ils pourront éventuellement identifier ces situations et consulter leur conseiller juridique afin de mettre en marche le processus visant à les solutionner.
Le titre d’occupation du lieu où l’entreprise est exploitée
La personne physique, la société en nom collectif (s.e.n.c.) ou la personne morale (ci-après collectivement désignées : l’ « Entité ») est-elle propriétaire du lieu où est exploitée l’entreprise? Vérifiez s’il existe des hypothèques publiées n’ayant plus d’objet. Le cas échéant, les faire radier. Avez-vous un certificat de localisation datant de moins de cinq (5) ans? Dans certains cas, il pourrait être utile d’en faire préparer un nouveau.
L’entreprise est-elle exploitée dans un lieu loué? Votre bail est-il publié ? Sinon, faites-le publier. Relisez-le. Vérifiez le bail afin de vous assurer que l’Entité est bien le locataire. Nous avons souvent rencontré le cas suivant : Monsieur X, jeune entrepreneur, débute seul son entreprise. Deux ans plus tard, il s’adjoint Monsieur Y à titre d’associé et, finalement, les deux associés forment X & Y inc. Le bail est toutefois demeuré au nom de Monsieur X. On doit donc régulariser la situation afin que X & Y inc. soit bel et bien locataire. Dans certains cas, le locateur devra consentir à la cession du bail ou au changement de contrôle de l’Entité. Si le locateur est une entreprise dont le siège social est à l’extérieur du Québec, cet exercice peut facilement prendre plusieurs semaines. Prenez de l’avance et tenez-en compte dans vos négociations avec l’acquéreur.
Vérifiez également l’échéance de votre bail. Dans certains cas, une partie de la valeur de l’entreprise, son achalandage (restaurant, pharmacie, commerce de détail), est liée à son lieu d’exploitation (location, location, location ). L’acquéreur voudra demeurer dans ces lieux. Assurez-vous que votre bail contient une ou des options de renouvellement. Sinon, soyez proactif, négociez-les à l’avance. Votre transaction pourrait en dépendre. Dans certains cas, le financier de l’acquéreur imposera comme exigence que telle(s) option(s) couvre(nt) la période de remboursement du prêt nécessaire à l’acquisition de l’entreprise. N’attendez pas à minuit moins cinq.
L’Entité est-elle copropriétaire ou propriétaire par indivis (condos) du lieu d’exploitation de l’entreprise? Vérifiez alors le contrat régissant la propriété. Dans certains cas, il pourrait prévoir une option d’acquisition en faveur des autres copropriétaires ou des autres propriétaires de condos advenant la vente de l’entreprise. Le cas échéant, préparez-vous d’avance à négocier.
Hypothèques mobilières et autres droits réels
Dans le cadre de son exploitation, l’entreprise aura accordé des hypothèques mobilières ou autres droits réels mobiliers (ci-après collectivement désignés : les « Droits réels ») à ses créanciers (marge de crédit, stock, immobilisations, réserve de propriété, balance de prix de vente). L’acquéreur voudra s’assurer que les actifs visés par l’achat soient libres de tout lien ou que les créanciers consentent à radier leurs Droits réels s’ils n’ont plus d’objet ou en contrepartie du paiement des sommes qu’ils garantissent. Revérifiez l’identité des créanciers détenant tels Droits réels et posez-vous la question suivante : sera-t-il en mesure de me libérer de ses Droits réels rapidement ? Nous avons déjà vu des Droits réels consentis par des personnes morales depuis lors dissoutes, par des personnes depuis lors décédées sans succession et par des institutions financières ayant cessé leurs opérations au Québec ! Faire radier ces droits dans de telles circonstances peut prendre plusieurs mois. Préparez-vous. Vous vous éviterez ainsi du stress, des ennuis et des frais inutiles. Vous connaîtrez ainsi ces impondérables et ajusterez vos attentes en conséquence.
Le livre de la société
Si l’Entité est une personne morale, cette dernière doit tenir un livre dans lequel figurent différents registres et résolutions. La seconde chose que voudra consulter l’acquéreur potentiel de l’entreprise, après ses états financiers, sera inévitablement le livre de la société. Réserve-t-il des surprises? Reflète-t-il la véritable situation de l’actionnariat de la société? Il est impératif que ce livre soit à jour pour éviter les complications. Nous pensons notamment au cas où une transaction a avorté en raison du fait qu’un actionnaire qu’on disait racheté depuis plusieurs années apparaissait toujours comme actionnaire au livre de la société. Faites d’avance votre ménage. Et s’il y a lieu de régler de vieux litiges pouvant affecter la vente de votre entreprise, faites-le. Qui plus est, face à un livre en ordre dès le début des pourparlers, l’acquéreur éventuel sera rassuré et la négociation globale de l’entente en sera facilitée ! Ainsi pourra-t-il se dire : « Comme le livre est bien tenu, les chances que les informations comptables soient correctement colligées sont d’autant augmentées ». Mettez les chances de votre côté. Il ne vous coûtera pas plus cher de le faire avant le début des pourparlers, vous gagnerez la confiance de votre interlocuteur et vous augmentez vos chances de succès d’en arriver à une entente fructueuse, rapide et à moindres frais.
Conclusion
Le ratio coût/bénéfice de ces exercices préalables, lesquels peuvent être par ailleurs lourds et fastidieux, s’avère dans la plupart des cas très rentable. La transaction est facilitée et les délais, les frais ainsi que le stress inhérent à son exécution s’en trouvent diminués.
